Verkehrswert

Im Baugesetzbuch wird der Markt- oder Verkehrswert folgendermaßen definiert:

"Er wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die  Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen  Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und  tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage  des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne  Rücksicht auf  ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Dieser Marktwert wird nach den in der Immobilienwertermittlungsverordnung  (ImmoWertV 2010) festgeschriebenen Grundsätzen für die  Ermittlung der Marktwerte von Grundstücken - je nach Art des  Objektes - nach unterschiedlichen Verfahren ermittelt.

Landläufig versteht man unter der Wertermittlung den Vorgang der Ermittlung eines verlässlichen Markt- bzw. Verkehrswerts für  Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen oder spezifischer Rechte, wie Wegerechte, Leitungsrechte etc.

“Unter Wert versteht man im Unterschied zum Preis, der das Ergebnis einer  konkreten Tauschaktion zwischen zwei  konkreten Marktteilnehmern ist, die aggregierte Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern. Daher kann man den Wert auch als  objektivierten Preis verstehen. Zwischen dem (subjektiven Einflüssen  unterliegenden)  Preis und Wert sind Abweichungen möglich und üblich.” - so das  BGH-Urteil vom 25. Oktober 1967 ( AZ. VIII ZR 215/66 )

"Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen."

Bei der Wertermittlung versucht man - in der Regel durch Anwendung  standardisierter Verfahren - eine möglichst objektive  Aussage über den Wert einer Immobilie zu machen. Dennoch ist ein Wert keine mathematisch genau ermittelbare Grösse. So werden  unterschiedliche Gutachter in der Regel zu verschiedenen Ergebnissen  kommen. In der  Rechtsprechung wird z.B. bei der Verkehrswertermittlung von  Grundstücken von einer Bandbreite von ± 20 % ausgegangen.

Vielleicht werden diese Unterscheidungen zwischen objektivem Wert und dem durch  subjektive Einflüsse gebildeten Preis an folgendem  Beispiel deutlich:

Jeder von uns kennt Internetauktionen, bei denen letztlich der Zuschlag zu  einem Preis erfolgt, der sogar über dem - ebenfalls im  Internet recherchierten - niedrigsten Neupreis eines Artikels  liegt.

So ähnliche Erfahrungen können Sie derzeit bei  Grundstücks-Zwangsversteigerungsverfahren der deutschen Amtsgerichte  sammeln. Hier ist  es insbesondere in Ballungszentren keine Seltenheit, dass Häuser und Wohnungen weit über dem amtlich festgesetzten - also durch einen  Gutachter ermittelten - Verkehrswert zugeschlagen werden.

Auf der anderen Seite gibt es strukturschwächere Regionen, in denen der  Grundstücksmarkt zumindest zeitweise völlig zum Erliegen kommt  und auch in Zwangsversteigerungen - zumindest in den ersten Terminen - kein einziges Gebot abgegeben  wird.

Diese außergewöhnlichen Situationen - Marktüberhitzungen oder -ermüdungen - können in Wertgutachten nicht berücksichtigt werden.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung  von bebauten Grundstücken in erster Linie bei Grundstücken in  Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere  Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an  Vergleichspreisen orientiert. Hier kommen typischerweise  Einfamilien-Reihenhäuser, einfache freistehende Eigenheime in Siedlungen und Garagen in  Betracht und ganz typischerweise Eigentumswohnungen. Bei Anwendung des  Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke  heranzuziehen, die hinsichtlich  der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden  Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Etwas  irreführend mag sein, dass sich der Begriff ”Grundstück” auf die  Bewertungsobjekte insgesamt bezieht und nicht nur auf ein  bestimmtes Stück Grund und Boden, wie man es landläufig verstehen würde. Grundstück meint nahezu immer das eigentliche Stück Grund und Boden unter Einbeziehung dessen, was sich  darauf befindet

Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens in einem Wertgutachten  ist in der Regel eine genügende Anzahl  geeigneter Vergleichsgrundstücke. Dabei soll auf die Daten der  örtlichen Gutachterausschusse für Grundstückswerte zurückgegriffen  werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in  Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die  Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, z.B. bei  Miet- und Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken. Bei  Anwendung des Ertragswertverfahrens findet die Lage auf dem  Grundstücksmarkt insbesondere  dadurch Berücksichtigung, dass die Vertragsverhältnisse,  der Liegenschaftszinssatz, die Bewirtschaftungskosten und die  sonstigen wertbeeinflussenden Umstände in einer angemessenen Größe  angesetzt werden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Immobilien anzuwenden, bei denen es für die Wertschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt sondern für die die Herstellungskosten im  gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind.

Dies gilt überwiegend bei individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken (Immobilie als Eigenheim), besonders  dann, wenn sie eigengenutzt sind.

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens sind insbesondere  die Herstellungskosten, die Wertminderung wegen Alters sowie Baumängel  und Bauschäden unter Berücksichtigung der sonstigen  wertbeeinflussen Umstände zu ermitteln. In diesem Verfahren ist die  Einschätzung der vorhandenen Bausubstanz durch einen erfahrenen  Wertgutachter oder Bausachverständigen besonders relevant. Vorhandene  Bauschäden und nicht erfolgte Instandsetzungen und Modernisierungen  werden durch den Gutachter berücksichtigt.